不動産は、売却して終わりではありません。
売却したことにより、利益が発生した場合は、利益に対して譲渡所得税が課税されますが、「税金のことは難しくてよく分からない」と思う方も多くいます。
今回は、譲渡所得税に大きく関係する減価償却について、ご紹介いたします。
不動産売却の際に必要な減価償却とは？
不動産を売る場合は、一般的に土地もしくは建造物、または土地と建造物を一緒に売却します。
土地は何年たっても古くなることはありませんが、建造物やその設備は使用期間に応じて古くなりますよね。
古くなれば、もちろん価値は減ります。
税法上、価値の目減りを反映させる仕組みを減価償却といいます。
購入してから売却するまで使用した期間に応じて、減価償却費を計算し、購入した価格から差し引くことになります。
不動産売却の減価償却は建造物の構造によって違う！
不動産売却に欠かせない減価償却の対象が土地ではなく建物であることはお分かり頂けたかと思います。
ただ、建物と一口に言っても、構造や用途は様々です。
そこで建物の構造や用途によって、耐用年数と償却率が決められています。
具体的には、居住用として所有していた物件を売る場合は、木造なら22年、軽量鉄骨造は27年、重量鉄骨造は34年、鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造は47年と区分されています。
（自宅を売却する場合は、上記の1.5倍の年数になります）
ただし、この年数はあくまで税法上の考え方で、建造物や設備の寿命ではありません。
不動産売却時の減価償却の計算方法は？
続いて、具体的な計算方法をご紹介します。
計算式や耐用年数は、売却する建造物が自宅か賃貸用かで若干異なりますので注意しましょう。
自宅を売却する場合の減価償却費の計算式は次の通りです。
償却費＝建物購入価格×0.9×償却率×経過年数
例えば、10年前に3,000万円（土地1,000万円、建造物2,000万円）で購入した新築の木造一戸建てを、2,900万円で売却した場合の減価償却費を考えてみましょう（売却にかかった経費は100万円と仮定）。
まず、減価償却費は以下となります。
2,000万円×0.9×0.031×10年＝558万円
続いて譲渡所得の計算ですが、「譲渡所得＝売却価格－（購入価格－減価償却費）－売却経費」の公式を利用します。
2,900万円－（3,000万円－558万円）－100万円＝358万円
上記の計算の結果、譲渡所得は358万円となり、この金額が譲渡所得税の課税対象となります。
ただし自宅を売却する場合は、条件を満たせば税金を安くする、あるいは控除する特例制度がありますので、そちらもぜひチェックしましょう。
まとめ
不動産売却は人生でそう何度も経験することではないため、いざ売るとなると難しい用語や計算に戸惑ってしまいます。
今後不動産を売ることを考えている方は、ぜひ参考にしてみてください。
大阪府箕面市で不動産売却をご検討中なら、株式会社フォーラス＆カンパニーまでぜひご相談ください。
