人生で大きな買い物のうちの一つが「土地」ではないでしょうか。
土地を買うとなる時に気になるのが地価の相場です。
ニュースを見ると、今年はどこの地価が下がったとか、どこの駅前の地価が上がったとか、地価に関する話は何かと話題性があります。
しかし、この地価って、誰がどうやって決めているのでしょうか。
地価には三種類存在する
一口に「地価」といっても、実は3種類存在します。
それが「公示地価」、「基準地価」、「路線価」の3つ。
これらはそれぞれ、算出している母体が違います。
詳しく見ていきましょう。
公示地価は国土交通省が算出し、公表している、土地の適正価格。
約25,000もの標準値を対象に、毎年1月1日時点での地価を計算し、3月下旬に公表しています。
都市計画区域内の地域が対象となっています。
基準地価は各都道府県が算出し、「都道府県基準値標準価格」として地価を鑑定したもの。
毎年7月1日の時点での地価を算出し、公表されます。
こちらは、公示価格とはちがい、都市計画区域以外の地域も対象となっています。
地方自治体や民間企業の、不動産取引の目安に使われています。
路線価は国税庁が算出するもので、道路に面している宅地1平方メートル当たりの評価額。
土地相続の際に、税金の算出に使う地価です。
毎年7月1日時点のもので、公示地価の8割ほどといわれています。
地価を決めるポイント
上記で説明した通り、公示地価、基準地価、路線価と、それぞれ国土交通省、各都道府県、国税庁と算出する母体が異なります。
しかし、算出する母体がどこであれ、いずれも不動産鑑定士が算出しています。
いったいどのような部分を重視して、地価を決定しているのでしょうか。
重視されているのはやはり、「その土地に人気があるか」。
人気のある土地は地価が高くなります。
逆に言うと、次のようにも言えます。
地価は土地の人気のバロメーターにもなっている、と。
また、地価を決める際には実勢価格が重視されます。
実勢価格とは、そのエリアで過去1～2年の間に取引された際の地価を現しています。
この実勢価格も地価を決める際の参考になります。
しかし、地価を最終的に決めるのは、国土交通省でも国税庁でもありません。
土地の持ち主や、不動産屋さんです。
地価はあくまでも目安で、地主や不動産屋が地価より高くても売れると判断すればそれより高い値段になりますし、逆に地価より安くしないと売れないと判断すれば、より安い値段になります。
地価の計算方法
3つも地価があるうえ、いずれもあくまでも目安にすぎません。
実際の地価はこれら3つの数値とは異なります。
果たして、実際の地価の相場はいくらくらいになるのでしょうか。
一般的には、土地の相場は「（路線価÷0.8）÷0.95」という計算式で算出できると言われています。
路線価は公示価格の0.8倍なので、「(公示価格×0.8÷0.8)÷0.95」、すなわち、「公示価格÷0.95」でも同じような値が出るはずです。
まとめ
地価は不動産売買だけでなく、土地の相続税の算出でも使います。
そして、それぞれで参照すべき地価が異なります。
どの地価を参考にすべきかを、しっかりと理解することが大切です。
私たち株式会社フォーラス＆カンパニーでは、不動産の売却査定も行っております。
不動産売却で何かご不明な点等ございましたら、お気軽に当社スタッフまでお問い合わせくださいませ。
