不動産の価値については、まず「売却価格はいくらか」を考えますね。
しかし、不動産の価値を決める評価額にはいくつかあり、目的に応じて価値も変わります。
ここでは不動産の評価額について解説します。
評価額とは？土地の価格はどのように評価される？
評価額とは、“不動産の売却相場”や“相続税や固定資産税などの税金”を調べるときの基準になる価格です。
「実勢価格」「公示価格」「基準地価」「相続税路線価」「固定資産税評価額」の5種類があり、1つの土地が5つの評価額を持つことから「一物五価」といわれます。
しかし、これらの評価額は、「実勢価格」以外は不動産の実際の売却価格とは関係がありません。
たとえば、「固定資産税の評価額で売却できると思っていたら、それよりも安かった…」という可能性もあります。
土地の5つの評価額の特徴・目的と違いのポイント
「実勢価格」とは実際に取引された価格のことで、ニーズや社会情勢などによって変動します。
「時価」ともいわれ、売買の基準となる価格といえるでしょう。
これに対し、土地の取引価格に指標を与えるために公表されるのが「公示価格」と「基準地価」です。
国土交通省が「公示価格」を公表し、その対象とならない土地の評価を補完するため、各都道府県が「基準地価」を公表します。
公的機関が自由取引をした場合の適正な地価を示すことで、地価の急激な変動を抑制し、安定した地価の形成に役立っています。
また、税金の算定に使われるのが「相続税路線価」と「固定資産税評価額」です。
「相続税路線価」は、相続税と贈与税の課税額算定のために国税庁が公表します。
道路ごとに設定され、その道路に面している土地1㎡あたりの価格となります。
一方、「固定資産税評価額」は 固定資産税だけでなく、都市計画税、登録免許税、不動産取得税の税額の算定にも使われる価格です。
市区町村によって定められ、実勢価格の7割程度を目安として設定されます。
それぞれの評価額の調べ方と簡単な計算方法
評価額は関係する機関で調べることができ、計算による方法もあります。
実勢価格
不動産会社による査定が一般的ですが、固定資産税評価額をもとに計算できます。
固定資産税評価額は実勢価格の約7割程度なので、以下の式で算出します。
実勢価格 ＝ 固定資産税評価額 ÷ 0.7
公示地価・基準地価
国土交通省「土地総合情報システム」の「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」から検索できます。
相続税路線価
公示地価の80%と決まっているため、これをもとに計算します。
固定資産税評価額
固定資産税納付書に同封される「課税明細書」があれば、土地と建物の評価額を確認できます。
ない場合は、各自治体の窓口で固定資産台帳を閲覧するか、それをもとに作成される「固定資産評価証明書」で確認しましょう。
「固定資産評価証明書」は、窓口もしくは郵送で発行が可能です。
まとめ
不動産の評価方法について解説しました。
相続、税金対策、売買、賃貸など、ケースに合わせて適切な評価額を選択しましょう。
私たち株式会社フォーラス＆カンパニーは大阪府箕面市で不動産を取り扱っております。
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