不動産売却において、瑕疵の有無は重要なポイントのひとつです。
瑕疵によっては価格へ大きく影響したり、告知義務が発生したりする可能性もあります。
今回は、瑕疵のなかでもとくに心理的瑕疵について、価格へ与える影響や告知義務を解説します。
これから不動産の売却を検討している方は、ぜひ参考にしてください。
不動産売却における心理的瑕疵とは
心理的瑕疵（しんりてきかし）とは、実用上の問題はないものの、気持ちとして住みづらい問題があることです。
一般的に事故物件と呼ばれるような、殺人事件や自殺などの現場となった物件も心理的瑕疵物件に含まれます。
ほかに、近隣に反社会的組織の施設や墓地があるケースや、悪臭や騒音の問題があるケースも心理的瑕疵にあたります。
住宅自体に問題はなくても、心理的瑕疵を抱えている場合には、買い手が見つかりにくい可能性もあるので注意しましょう。
なお、心理的瑕疵物件を売却する場合には、売主は買主に対して告知義務を負う点も理解しておく必要があります。
不動産売却において心理的瑕疵が価格に与える影響とは
心理的瑕疵物件は、あえてその物件を購入するだけのメリットがない限り、買い手を見つけるのは難しいです。
そのため、心理的瑕疵物件は通常の物件よりも価格が安くなるケースが多いです。
一般的には、自殺が発生した物件の場合で3割ほど、殺人事件が発生した物件の場合で5割ほど金額が安くなります。
ただ、心理的瑕疵物件は気持ちの問題でもあるので、事件や事故の内容によってはそれほど大幅な値下げが必要ない可能性もあります。
不動産売却における心理的瑕疵の告知義務とは
なお、心理的瑕疵のある物件を売却する際には、告知義務を果たす必要があるので注意が必要です。
過去の事件や事故など心理的瑕疵の要因となる事象がある場合、売主はその内容について買主へ告知しなければなりません。
なお、売却時には事件・事故では発生から6年後まで告知義務がありますが、その判断基準は瑕疵の内容ごとに異なるので気を付けましょう。
万が一告知義務を怠り、隠して売却すると、損害賠償や契約破棄を求められる恐れもあります。
トラブルを避けるためにも、心理的瑕疵を把握しているのであればきちんと買主へ説明しておきましょう。
ただ、国土交通省が発表しているガイドラインによると、病死や老死、すぐに発見された孤独死などの自然死は告知義務がないとされています。
かならずしも誰かが死亡したからといって告知義務が生じるわけではないため、事故物件と考えられる場合にも一度確認しておくと良いでしょう。
まとめ
以上、不動産売却における心理的瑕疵について解説しました。
心理的瑕疵とは、物件自体に問題はないものの居心地の悪さを感じるような事象を指し、買主が見つかりにくいので価格にも影響します。
また、瑕疵の内容によっては売却時に告知義務が生じるので注意が必要です。
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