現在所有しているだけの土地について、売却をお考えの方も多くいるかと思います。
土地を売却する際に気になってくるのが、土地の査定方法ではないでしょうか。
ここでは、土地の査定に用いられる公的評価や前面道路・土地の形状の影響についてご紹介します。
土地の査定方法で用いられる公的評価や取引事例比較法について
土地の査定方法で用いられる公的評価には、公示地価・基準地価・相続税路線価・固定資産税評価額の4種類があります。
公示地価とは、毎年1月1日時点における全国の基準地の1㎡あたりの地価を公表したもので、公的な地価の指標です。
公示地価と並ぶものが基準地価で、毎年7月1日時点の全国の地価を都道府県が調べ、国土交通省がとりまとめて公表しています。
相続税路線価とは、相続税評価額の計算をするために国税庁が定めたもので道路に面した土地の価格水準です。
固定資産税評価額とは、市区町村が定めている土地や建物の価格で、固定資産税や都市計画税の税額の計算時に用いられます。
固定資産税評価額は3年毎に見直されますが、公的地価の70%が目安です。
取引事例比較法とは、近隣の成約事例を選び比較する査定方法です。
取引事例は土地総合情報システムでも調べられますが、不動産会社に相談するのが安心かつ確実でしょう。
土地の査定方法である前面道路との関係について
前面道路とは、都市計画法などの法規制で規制を設けられている敷地に面する道路のことです。
都市計画法によって定められている都市計画区域と準都市計画区域では、幅員4m以上の道路に間口2m以上接していない場合建物を建てることができません。
幅員が4m未満の場合は、敷地をセットバックするなどの措置が必要です。
幅員で建てることができる建物の大きさが変わるため、土地価格に影響します。
間口の広い土地は、視認性や設計の自由度など使い勝手が良くなるため、価値が高いです。
角地は、道路に一面だけ接している中間画地とくらべ、視認性・日当たり・風とおしが良いため、価値が高くなります。
そのエリアに詳しい不動産会社に依頼すれば、高い精度の査定をしてもらうことができるでしょう。
土地の査定方法である土地の形状について
土地の査定方法のなかでは、土地の形状も大切です。
わかりやすいのが、旗竿地と言われる敷地の路地状部分のみが公道に接している土地の形状です。
路地状部分の幅や長さがない場合、駐車スペースの確保など利用しづらい部分が生じてしまいます。
長方形のような整形地とくらべ、同じ面積でも2〜3割ほど価格が安くなるでしょう。
ただし、土地が広ければ利用しづらいスペースが少なくなるため、広い土地ほど価格に与える影響は少なくなります。
まとめ
土地の査定方法には公的評価や取引事例比較法が用いられます。
また、査定には前面道路や土地の形状が影響します。
土地の査定を依頼する際には、そのエリアの土地の相場に詳しく、精度の高い査定をしてもらえる不動産会社を選ぶようにしましょう。
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