家を建てた場所が奥まっている場合や、ほかの土地に囲まれていると建て直しが困難です。
そのような土地は、接道義務を満たさない土地と判断される可能性があり、売却が難しくなります。
今回は、道路に面していない土地の種類や売却が難しい理由、少しでも高い価格で売却する方法についてご紹介します。
道路に面していない土地の種類と売却に必要な接道義務とは？
道路に面していない土地とは、接道義務を果たしていない土地（無道路地）を意味します。
接道義務を満たさない無道路地は次の3種類に分類されます。
●建物が道路ではない道に面している
●道路に面していても長さが足りない
●土地の周辺は他者が所有する土地に囲まれている
建築基準法では、幅員4m以上の道路に面していない土地は接道義務を満たしていないと判断されます。
道路はあるが、面している長さが2m未満の場合も接道義務を満たしていない土地です。
また、他の所有者の土地に囲まれた「袋地」と呼ばれる土地や、川などに面して道路に出られない「準袋地」も接道義務を満たしていないことになります。
道路に面していない土地を売却するときの価格の査定基準とは？
道路に面していない土地の査定基準は、結論から言うと下がります。
概ね市場価格の3割～5割程度の価格です。
土地を売却する価格の査定基準が下がる理由は以下の3つです。
●工事車両が近づけないため建物を建てられない
●土地購入にあたってのローンが組めない
●建て替えの際に提出する建築確認申請の許可が下りない
接道義務を満たさない土地は工事車両が近づけないため、機材や資材の搬入が難しくなります。
そのような土地に建っている建物は、既存不適格建築物の扱いを受け、再建築できません。
建て替えをするには事前に建築確認申請をしなければなりませんが、接道義務を満たしていないと許可が下りないのです。
さらに土地購入に対する融資を受けるのも難しくなります。
接道義務を満たしていない土地は、担保としての価値を評価してもらえないからです。
道路に面していない土地を少しでも高い価格で売却する方法とは？
道路に面していない土地を少しでも高い価格で売却する方法は次の3点です。
●再建築が可能な状態にして売却
●隣地所有者の土地の一部を借用する許可を取り接道義務を満たす
●接道義務を果たすためにセットバックする
接道義務を満たしていない土地は再建築の許可が下りないため、そのままでは売却が難しい状況です。
このため、隣地の一部を借用または購入して接道義務を満たす方法が必要です。
また、接道義務を満たすために、敷地をうしろにずらして道路の幅員を確保するセットバックをして売却する方法もあります。
まとめ
道路に面していない土地は無道路地と呼ばれ、接道義務を満たしていないことから建物を建てることができません。
このため、道路に面していない土地は売却が難しく、売却価格も低めとなってしまいます。
売却するためには、まず接道義務を満たすことが重要になります。
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