土地を手放す際、売却が難しいといわれるのが囲繞地です。
売却できなかったらどうすれば良いのか、何に気を付ければ売却につながるのか、いろいろと不安に感じることはあるでしょう。
そこで今回は、囲繞地の売却が難しい理由とは何か、売却する際のポイントなどをご紹介します。
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売却前に知っておきたい囲繞地とは
囲繞地とは、袋地を取り囲むような位置にある土地のことです。
袋地は四方を囲繞地に囲まれているため道路に面しておらず、本来であれば所有している敷地内から直接道路には出られません。
そのため、袋地に住宅がある方は、外出の際に囲繞地を通過して敷地外に出られる「囲繞地通行権」が認められています。
囲繞地通行権は民法による権利のため、囲繞地を所有する側は袋地に住む方が外出のたびに敷地内を通行しても拒否できない点が特徴です。
なお、囲繞地通行権は河川や池などに面している準袋地に住んでいる方も対象に含まれます。
ただし、隣人の土地を通行のために使用する場合、一般的には使用料を支払うのが常です。
この使用料は、通行の頻度や通行する範囲などにより変動します。
具体的な金額や支払い方法は、囲繞地の所有者との間で協議をおこなうことが一般的です。
この点を考慮に入れて、囲繞地通行権の取り扱いについて理解しておくことが重要です。
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囲繞地の売却が難しい理由
囲繞地の売却が難しいとされる理由には、囲繞地通行権が大きく関係しています。
袋地に住む方には囲繞地通行権があるため、自宅周辺にある囲繞地を通行しても何ら問題になることはありません。
一方で囲繞地に住む側から考えてみると、これは自分の敷地内に近所の住民が侵入することと同じです。
たとえ民法で定められているとしても、所有している土地を通行されることに不快な思いをする方も一定数います。
また、敷地内を近所の方が通行することに対して防犯面で不安を感じる方も多いため、囲繞地は売却しにくいといえます。
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囲繞地を売却する際のポイント
囲繞地を売却する際、袋地の所有者と相談して土地を等価交換する方法がおすすめです。
袋地から道路までつなげる代わりに、同じ面積の土地を譲り受ければ、お互い所有している面積を変えずに道路から自宅までの通路を確保できます。
袋地に住む方のなかから、囲繞地通行料を受け取り収益を得たい方を見つける方法も、囲繞地を売却しやすくするポイントのひとつです。
囲繞地を購入する方が見つからないときは、隣地の所有者に売却するのも良いでしょう。
所有する土地の面積が広くなると資産価値が高くなるため、売却価格が高値になる可能性もあります。
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まとめ
囲繞地とは、袋地を取り囲むような環境の土地のことです。
囲繞地が売却しにくいと言われるのは、袋地に住む方に通行される、防犯面で不安が残ることなどが原因です。
もし囲繞地を手放すなら、等価交換や隣地の所有者に売却するなど、ポイントを踏まえたうえで売却するようにしましょう。
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株式会社フォーラス＆カンパニー スタッフブログ編集部
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