土地はそれぞれが形状や立地など独自の特徴を持っており、売却しやすさや適切な売却方法が異なります。
一部の特殊な土地を売却する場合は、あらかじめしっかりノウハウを把握しておかなければ、後々大きなトラブルが起こる可能性もあるでしょう。
今回は筆界未確定の土地に焦点を当て、売却できるのか、どういった方法で売却すれば良いのかについて解説します。
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土地の売却前に確認！筆界未確定とは？
筆界は境界の種類のひとつであり、個人の意思で変更ができない登記されている境界のことを指します。
筆界未確定とは、登記上で土地の範囲を法的に決定する筆界が確認できない状態です。
自治体が主体として実施している一筆地調査において、土地の所有者が立ち会わない場合、あるいは筆界の確定を認めなかった場合、その土地は筆界未確定となります。
筆界未確定の土地は、分筆や合筆、地積更正、地目変更ができません。
また、境界にはもうひとつ、所有権界と呼ばれるものがあり、こちらは隣地の所有者と話し合って決められる境界です。
基本的に筆界と所有権界は一致していますが、古い土地では所有者同士のやりとりで所有権界が変更され、筆界との間でズレが生じる場合があります。
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筆界未確定の土地は売却できる？
筆界未確定の土地を売却することについて法的な問題は存在しないので、買い手が見つかれば、通常の土地と同様に売却が可能です。
土地を売却する際には、土地の範囲をわかりやすく買主に伝える境界明示義務が課せられまが、これにも法律的な根拠は存在しません。
ただし、境界に関する問題を抱えた土地はトラブルが起こりやすいので、積極的に購入しようとする買い手は少ないと考えたほうが良いでしょう。
なお、何も対策せずに売り出した場合、なかなか買い手が見つからず、売却期間が長期化するケースも多く見られます。
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筆界未確定の土地を売却するおすすめの方法
筆界未確定の土地を売却するためには、筆界を確定させてから売却する方法が有効です。
まずは、隣地の持ち主と境界線について話し合い、合意が得られたら筆界確認書を作成しましょう。
そして、道路と敷地の境界を確定させるための道路明示申請をおこない、道路境界明示書も受け取っておきます。
そのあと、法務局に備え付けてある地図や公図を訂正する地図訂正をおこなえば、売却時に境界が明示できるようになります。
どうしても筆界が確定できない場合は、境界非明示の特約をつけて売却すると良いでしょう。
これは、売主と買主の双方が境界が確定していないことについて合意し、売却後に異議申し立てをおこなわないことを定めた特約です。
ただし先述のとおり、境界に関するトラブルを抱えた土地は需要が低いので、大幅な値引きが必要になるケースも少なくありません。
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まとめ
筆界とは登記上の土地の境界線であり、隣地の所有者と話し合って決められる所有権界とは一致していない場合があります。
筆界未確定の土地は分筆や合筆、地目変更などができず、トラブルも発生しやすいので需要は高くありません。
売却の際は、筆界確認書の作成や地図訂正をおこなってから売り出す、境界非明示の特約をつけるといった対策を実施すると良いでしょう。
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株式会社フォーラス＆カンパニー スタッフブログ編集部
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